Los intereses de una mujer.

Ayer fui al restaurante Azul Historico a comer con Yolanda, mi amiga de la preparatoria, habia pasado mucho tiempo desde que nos vimos por ultima vez, me platicaba entusiasmada que le habia ido muy bien financieramente y que tiene la posibilidad de hacerse de un patrimonio para ella y su hijo a la vez de que significaria el punto mas alto de su realizacion personal….. comprarse un departamente a credito en la colonia Anzures. Ella siempre ha sido una chica muy preparada e inteligente, eligio esta ubicación estrategicamente pues ademas de estar muy cerca de su trabajo, es una de las colonias que presentan mayor plusvalia, es decir que el valor del inmueble puede llegar a incrementar conforme al tiempo, lo que permitiria obtener mayores rendimientos si en algún momento requiere o decide vender su vivienda.

Para ponerlos en contexto financiero, el precio por metro cuadrado puede fluctuar entre US$2.500 y los US$3.214. la plusvalia del sector nuevo es de 20.9% y en el sector usado de 7.4% según el Índice SHF de Precios de Vivienda 2022, lo que inevitablemente nos lleva a la siguiente pregunta: ¿comprar una casa es realmente la mejor manera de invertir nuestro dinero?

El acelerado crecimiento de las ciudades ha elevado también el costo de vivir en ellas y la decisión de comprar o rentar debe ser congruente con la situación y el estilo de vida de cada persona, evaluando los pros y contras de cada opción cuidadosamente antes de decidir. Como indicador adicional, existe un principio económico llamado Price to rent ratio que puede servir como punto de referencia para determinar si, en cierta zona, es mejor alquilar o comprar. , básicamente hay que dividir el precio de venta entre la renta anual del inmueble en cuestión. La teoría del Price to rent ratio nos dice que, si el resultado es mayor a 20, es mucho más conveniente rentar que comprar, y si es menor a 15, debes aprovechar la oportunidad de comprar.

Yo como financiero, siendo congruente con lo que predico y practico , mi recomendacion en automatico es NO compres a credito, menos en estos tiempos de subidas de tasas, ya sea un celular, pasando por un auto hasta una casa, si no puedes pagarlo al contado, no tiene sentido dar mucho mas dinero.

- ¡Amiga, no lo compres! Mejor sigue rentando.

Le quite la sonrisa de su cara, quiza esperaba que me alegrara por ella, la felicitara y celebraramos sus planes con otra botella de vino, pero entonces ¿que clase de amigo seria?

Asi que para ayudar a mi querida amiga Yolanda a tomar la decision financieramente mas inteligente le hice 3 preguntas:

¿Cuánto cuesta el departamento que quieres?

¿Cuánto dinero tienes para el desembolso inicial, incluyendo el enganche?

¿En cuanto tiempo quieres terminar de pagar?

El inmueble que quiere tiene un precio de $5,000,000, tiene en su cuenta bancaria para iniciar disponibles $1,000,000 y el plazo maximo es de 20 años.

Le pedi que por favor abriera en su celular esta pagina:

https://phpapps.condusef.gob.mx/condusefhipotecario/datos.php

Para ingresar los datos que acababa de darme y bueno los calculos que arrojo el simulador son casi igual a los que le dio su asesor hipotecario de Scotiabank…. Enganche del 12% y otros gastos de adquisicion $320,529.

Yolanda tiene dinero suficiente para cubrir el desembolso inicial $920,529, por lo que adquirirá un crédito de $4,400,000 que pagará a 20 años con una tasa real anual de 10%. De este modo, pagará mes con mes $46,855. Es decir, al final del crédito habrá pagado $9,955,0023 por ese departamento sin contar el enganche, esto es más del doble del valor original.

Asi que si siguiera mi consejo de rentar en lugar de comprar, podria destinar $20,000 mensuales al pago de la renta de un departamento igual al que quiere comprar, mientras que los $26,855 restantes podría ahorrarlos mensualmente en un fondo indexado con un rendimiento anual del 10% y en 20 años tendria $16,416,,278. Si ademas, ese millon lo saca del banco para meterlo a inversion en un ETF con rendiemiento de 18% anual sumaria otros $18,565,932 en esos 20 años.

Siempre vale la pena analizar detenidamente todas nuestras opciones y todo depende siempre del conjunto de circunstancias que rodea a la persona, yo como profesional siempre busco y encuentro las estrategias que generen el patrimonio de mayor valor, que aseguren un mejor futuro para mis clientes.

En este caso, ¿Qué genera mayor rentabilidad para Yolanda en 20 años con el mismo dinero?

a) Pagar un departamento de $5,000,000 en $10,555,023 (sino se atrasa en ninguna mensualidad que le genere altisimos intereses moratorios) que le daria una plusvalia de $350,000 si quisiera venderlo, pero pagaria ISR que podria gravarle hasta un 35% si no puede excentarlo.

b) Rentar y ahorrar la diferencia de la mensualidad que pagaria del credito e invertir el desembolso inicial para acumular un total de $34,982,210 y salir a comprarse 7 departamentos o solo comprarse el que quiere en 5 años al contado.

El ejercicio le da la razon a Albert Einstein que decia “El interés compuesto es la octava maravilla del mundo. El que lo entiende, se lo gana … el que no … lo paga” afortunadamente mi amiga lo entendio a la primera y en agradecimiento por brindarle una experiencia enriquecedora, pago la cuenta del restaurante, por cierto no dejen de visitarlo, se come delicioso y el lugar es impresionante, saludos al chef Ricardo Muñoz Zurita.